Der RH überprüfte von November 2016 bis Februar 2017 die Gebarung des Wohnfonds Wien – Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (Wohnfonds Wien). Ziel der Gebarungsüberprüfung war die Beurteilung der Organisation, der finanziellen und wirtschaftlichen Lage, der Aufgabenwahrnehmung, des Personalwesens sowie von Compliancemaßnahmen. Da der Stadtrechnungshof Wien in den Jahren 2012 und 2015 Berichte zum Geschäftsbereich Sanierung des Wohnfonds Wien veröffentlichte, war dieser Geschäftsbereich nicht Gegenstand der Gebarungsüberprüfung.
Der Prüfungszeitraum umfasste im Wesentlichen die Jahre 2012 bis 2016. Der RH überprüfte zusätzlich die Entwicklung von Liegenschaften, deren Dotierung an den Wohnfonds Wien die Stadt Wien im Jahr 2010 beschloss.
Wirtschaftliche Lage
Die Gebarung des Fonds war weder im Voranschlag noch im Rechnungsabschluss der Stadt Wien ausgewiesen, obwohl die Verpflichtung bestand, das Eigentum der von der Stadt Wien beherrschten Fonds zu inventarisieren und jährlich zu veröffentlichen. Mit einer Eigenkapitalquote von rd. 75 % war die wirtschaftliche Lage des Wohnfonds Wien deutlich positiv. Dies war insbesondere auf die von der Stadt Wien erhaltenen finanziellen Mittel und Liegenschaften zurückzuführen. Der Wohnfonds Wien verfügte Ende 2016 über eine stille Reserve von 202,97 Mio. EUR.
Öffentlichkeitsarbeit
Der hohe Aufwand für Öffentlichkeitsarbeit in den Jahren 2012 bis 2016 von 3,94 Mio. EUR entsprach rd. 4 % der gesamten Aufwendungen von 101,84 Mio. EUR. Rund 80 % seiner Aufwendungen für Öffentlichkeitsarbeit tätigte der Wohnfonds Wien dafür, um sich als zentrale Stelle für Wohnungsneubau und Sanierung in der Bevölkerung Wiens zu positionieren und die Leistungen der Stadt Wien im Wohnbau darzustellen.
Organe
Mit dem Präsidium, dem Kuratorium, dem Beirat und der Geschäftsführung hatte der Wohnfonds Wien vier Organe. Eine Geschäftsführerin vertrat den Wohnfonds Wien nach außen. Der Bestellung der Geschäftsführerin im Jahr 2007 ging keine öffentliche Ausschreibung voraus. Die Besetzung war somit intransparent und nicht nachvollziehbar. Dem Vertrag der Geschäftsführerin des Wohnfonds Wien lagen keine Standards entsprechend der Best Practice der Vertragsschablonenverordnung des Bundes zugrunde.
Das Präsidium des Wohnfonds Wien knüpfte den Bezug der Geschäftsführerin an das valorisierte Einkommen einer im Jahr 2004 ausgeschiedenen Geschäftsführerin. Weitere Kriterien flossen nicht in die Bezugshöhe ein. Im Jahr 2014 lag der Jahresbezug der Geschäftsführerin mit der monatlichen Pauschale für 40 Überstunden über dem durchschnittlichen Jahresbruttoeinkommen der Branche Grundstücks– und Wohnungswesen nach dem Einkommensbericht des RH von rd. 185.000 EUR.
Baurechte
Zusätzlich zu den Liegenschaftsverkäufen vergab der Wohnfonds Wien Baurechte für den sozialen Wohnbau an gemeinnützige und gewerbliche Bauvereinigungen. Mit der Vergabe einer höheren Anzahl an Baurechten wäre der Wohnfonds Wien in der Lage, die vorhandenen Liegenschaften nachhaltig für den sozialen Wohnbau zu sichern.
Liegenschaftsankäufe
Ankaufspreise von bis zu 250 EUR/m2 Bodenfläche für landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften lagen über den Dotationskategorien von 40 EUR bis 110 EUR/m2 Bodenfläche, auf deren Grundlage der Wohnfonds Wien einen aus seiner Sicht sozialen Eigenmittelanteil von 300 EUR/m2 Wohnnutzfläche für den Mieter errechnete. Ein hoher Ankaufspreis erforderte somit einen großvolumigen sozialen Wohnbau, um die Aufwendungen des Liegenschaftserwerbs über die Verkaufspreise auf Basis der gesamten Nettonutzfläche der auf den Liegenschaften errichteten Wohnungen zu decken.
Sachwertedotation 2010 – Verkauf der dotierten Liegenschaften
Bei den Projekten Donaufelderstraße und Viehtriftgasse war die den Verkaufspreis bestimmende Nettonutzfläche nicht in den Ausschreibungsbedingungen zum Bauträgerwettbewerb vorgegeben. Dies führte beim Projekt Donaufelderstraße dazu, dass die Nettonutzfläche um 19 % auf 4.706 m2 verringert wurde. Der daraus resultierende und von den zukünftigen Mieterinnen und Mietern zu bezahlende vergleichsweise hohe Finanzierungsbeitrag von rd. 399 EUR/m2 Wohnnutzfläche stellte für diese eine finanzielle Hürde im sozialen Wohnbau dar.
Empfehlungen
Der RH hob insbesondere folgende Empfehlungen hervor:
- Die Bestellung der Geschäftsführung wäre künftig öffentlich auszuschreiben und es wäre die Höhe der Geschäftsführerbezüge zu begründen.
- Zur nachhaltigen Sicherung vorhandener Flächen für den sozialen Wohnbau wären vermehrt Baurechte zu vergeben.
- Es wären nicht nur die fixen Grundkosten, sondern auch die mindestens zu erreichende Nettonutzfläche in den Ausschreibungsbedingungen zum Bauträgerwettbewerb vorzugeben, damit diese bei den Juryentscheidungen entsprechend berücksichtigt werden können.
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